Mandanteninformationen für Unternehmer und Freiberufler Dezember 2017

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne!

Mit steuerlichen Grüßen

Inhalt

1. Gehaltsverzicht: Zusatzleistungen bleiben trotzdem steuerbegünstigt

Auch wenn auf Gehalt verzichtet wird, können trotzdem gleichzeitig steuerbegünstigte Zusatzleistungen vereinbart werden.

Hintergrund

Die Arbeitgeberin und Klägerin traf mit ihren nicht tarifgebundenen Mitarbeitern sog. "Ergänzende Vereinbarungen zum Einstellungsvertrag". Ihnen wurden Zuschüsse zu Aufwendungen für die Internetnutzung, zu Fahrtkosten, Kindergartenkosten und Telefonkosten der Mitarbeiter gewährt. Im Gegenzug verzichteten die Mitarbeiter auf Barlohn.

Die Klägerin versteuerte die Zuschüsse zur Internetnutzung mit einem Pauschalsteuersatz von 25 % und die Zuschüsse zu den Fahrtkosten mit 15 %. Für die gewährten Zuschüsse zu den Kinderbetreuungskosten und zu den Telefonkosten führte die Klägerin keine Lohnsteuer an das Finanzamt ab. Das Finanzamt war jedoch der Ansicht, dass die Zuschüsse nicht steuerbegünstigt seien, da sie nicht zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn erbracht worden waren.

Entscheidung

Die Klage der Arbeitgeberin war erfolgreich. Für die Beurteilung, ob das Tatbestandsmerkmal "zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn" erfüllt ist, ist der tatsächliche Rechtsgrund für die Leistungen maßgeblich. Wichtig ist dabei insbesondere, ob der Arbeitgeber diese Leistungen zusätzlich erbringt, ohne dazu verpflichtet zu sein, oder ob er sie auf eine tatsächliche arbeitsrechtliche Verpflichtung hin leistet.

Das Finanzgericht stützt sich hier auf die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Nach dieser können zusätzliche Leistungen nur noch freiwillige Arbeitgeberleistungen sein, auf die der Arbeitnehmer keinen arbeitsrechtlichen Anspruch hat. Abweichend davon sieht die Verwaltung die Zusätzlichkeitsvoraussetzung als erfüllt an, wenn die zweckbestimmte Leistung zu dem Arbeitslohn hinzukommt, den der Arbeitgeber arbeitsrechtlich schuldet.

Im vorliegenden Fall war die Arbeitgeberin nicht dazu verpflichtet, die vereinbarten Zuschüsse an die betroffenen Arbeitnehmer zu leisten. Dies ergab sich aus dem Wortlaut der abgeschlossenen ergänzenden Vereinbarungen zu den Arbeitsverträgen, wonach die Leistungen auch bei mehrfacher Gewährung keinen Rechtsanspruch des Arbeitnehmers begründeten. Nach Auffassung des Finanzgerichts war damit das Zusätzlichkeitserfordernis erfüllt.

2. 3-jährige Kündigungsfrist ist unangemessen

Zwar können Arbeitgeber und Arbeitnehmer durch eine Zusatzvereinbarung die Kündigungsfrist für beide Vertragsparteien verlängern. Dabei müssen jedoch die Grenzen beachtet werden, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) setzt.

Hintergrund

Ein Spediteur vereinbarte mit einigen Arbeitnehmern, dass die Kündigungsfrist auf 3 Jahre verlängert wird. Im Gegenzug erhielten die Arbeitnehmer ein höheres Monatsgehalt.

Ein Speditionskaufmann fühlte sich durch eine installierte Überwachungssoftware derart kontrolliert, dass er dem Arbeitgeber im Dezember 2014 die Trennung zum 31.1.2015 mitteilte. Der Spediteur verwies auf die vereinbarte verlängerte Kündigungsfrist, also auf einen Austrittstermin zum 31.12.2017.

Entscheidung

Das Bundesarbeitsgericht stellte sich auf die Seite des Arbeitnehmers und entschied, dass eine erhebliche Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist den Mitarbeiter unangemessen benachteiligt. Das gilt auch dann, wenn der Arbeitgeber sich selbst dieselbe verlängerte Kündigungsfrist auferlegt.

Die Zusatzvereinbarung widerspricht damit dem Grundsatz von Treu und Glauben und ist als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) unwirksam.

Zwar war für die Arbeitnehmerkündigung keine längere Frist vereinbart worden als für die Kündigung durch den Arbeitgeber. Dennoch war die Zeitspanne von 3 Jahren wesentlich länger als die gesetzliche Regelfrist. Daher stellte die verlängerte Frist nach Abwägung aller Umstände des Einzelfalls und unter Beachtung der Berufsfreiheit eine unangemessene Beschränkung der beruflichen Bewegungsfreiheit dar. Die vorgesehene Gehaltserhöhung wog diesen Nachteil für den Arbeitnehmer nicht auf.

3. Gibt es nach einem Betriebsübergang einen Anspruch auf Wiedereinstellung nach Kündigung?

Nur Arbeitnehmern, die zum Zeitpunkt der Kündigung unter dem Schutz des Kündigungsschutzgesetzes stehen, steht ein Wiedereinstellungsanspruch zu. Auch nach einem Betriebsübergang ist ein solcher Anspruch in einem Kleinbetrieb meist ausgeschlossen.

Hintergrund

Der Arbeitnehmer war als Apothekenangestellter tätig. Ihm wurde bereits im November betriebsbedingt wegen Stilllegung des Betriebs zum 30.6.2014 gekündigt. Dagegen ging der Mitarbeiter zunächst nicht vor. Da sich kurz vor der tatsächlichen Stilllegung doch noch ein Käufer fand, führte die Apotheke den Betrieb in kleinerem Umfang über den 30.6.2014 hinaus fort. Am 1.9.2014 übernahm die neue Betriebsinhaberin auf der Grundlage eines Kaufvertrags vom 15.7.2014 die Apotheke einschließlich des Warenlagers. Sie hatte sich zur Übernahme und Weiterbeschäftigung von 3 Arbeitnehmern verpflichtet. Der Arbeitnehmer begehrte die Wiedereinstellung durch die Betriebsnachfolgerin.

Entscheidung

Die Klage des Arbeitnehmers hatte keinen Erfolg.

Zum Zeitpunkt der Kündigungen waren in der Apotheke regelmäßig nicht mehr als 10 Arbeitnehmer beschäftigt, von denen zuletzt neben dem Kläger nur 4 Arbeitnehmer bereits vor dem 1.1.2004 in einem Arbeitsverhältnis standen. Es handelte sich also um einen Kleinbetrieb. Deshalb hatte der Arbeitnehmer keinen Kündigungsschutz aufgrund des Kündigungsschutzgesetzes.

Ein Wiedereinstellungsanspruch kann nach Ansicht des Bundesarbeitsgerichts aber grundsätzlich nur Arbeitnehmern zustehen, die zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung einen Kündigungsschutz nach dem Kündigungsschutzgesetz genießen.

Dass sich ehemalige und neue Betriebsinhaber – so die Behauptung des Klägers – bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist über die wesentlichen Konditionen der Apothekenübernahme geeinigt hätten, ließen die obersten Arbeitsrichter nicht gelten.

4. Verzug bei Entgeltzahlung: Arbeitgebern droht pauschaler Schadensersatz

Zahlt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer das Entgelt verspätet aus, wird ein pauschaler Schadensersatz von 40 EUR fällig.

Hintergrund

Nach einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2014 hat der Gläubiger einer Entgeltforderung bei Verzug des Schuldners neben dem Ersatz des durch den Verzug entstehenden konkreten Schadens zusätzlich Anspruch auf die Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 EUR.

Ob diese Regelung für ein Arbeitsverhältnis anzuwenden ist, wird kritisch gesehen. Denn die Pauschale ist auf den Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist. Im Arbeitsrecht gilt aber die Besonderheit, dass es in Urteilsverfahren erster Instanz keinen Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten gibt und es damit auch keinen Anspruch auf die 40-EUR-Pauschale gibt.

Entscheidung

Das Landesarbeitsgericht Baden-Württemberg entschied, dass es sich bei der 40-EUR-Pauschale um eine Erweiterung der gesetzlichen Regelungen zum Verzugszins handelt und damit auch auf Arbeitsentgeltansprüche gezahlt werden muss.

Gerade wegen des Zwecks der gesetzlichen Regelung sahen die Richter keinen Anlass für eine Ausnahme der Pauschale im Arbeitsrecht. Die Erhöhung des Drucks auf den Schuldner, seine Zahlungen pünktlich und vollständig zu erbringen, spricht für eine Anwendbarkeit im Arbeitsverhältnis. Auch auf Arbeitgeber, die den Lohn unpünktlich oder unvollständig bezahlen, soll durch die Pauschale ein höherer Druck aufgebaut werden.

Zahlt also der Arbeitgeber seinem Mitarbeiter den Arbeitslohn verspätet oder unvollständig, kann der Arbeitnehmer einen pauschalen Schadensersatz von 40 EUR geltend machen. Die Pauschale ist für jeden Monat neu zu zahlen.

5. Hunde am Arbeitsplatz: Auch hier gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz

Ist es Mitarbeitern erlaubt, ihren Hund mit zur Arbeit zu bringen, darf dies einzelnen Arbeitnehmern nicht untersagt werden. Ein entsprechendes Verbot des Arbeitgebers ist wegen eines Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz rechtswidrig.

Hintergrund

Die Kläger bringen seit Jahren mit Duldung des Arbeitgebers einen Schäferhund mit zum Dienst in einem Forstamt. Der Arbeitgeber untersagte das Mitbringen eines weiteren Schäferhundes, den sich die Kläger anschaffen wollten. Er begründete sein Verbot damit, dass im Forstamt grundsätzlich nur Jagdhunde gestattet sind, nicht aber Schäferhunde, die Hütehunde und keine Jagdhunde seien. Die Arbeitnehmer beriefen sich u. a. auf den Gleichbehandlungsgrundsatz. Denn in anderen Forstämtern des Landes dürfen Mitarbeiter auch Hunde mitbringen, die keine Jagdhunde sind.

Entscheidung

Das Arbeitsgericht erklärte das erteilte Verbot des Arbeitgebers für rechtswidrig und stellte dabei maßgeblich auf den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz ab. Dieser verlangt, dass Arbeitnehmer, die sich in gleicher oder vergleichbarer Lage befinden, gleich behandelt werden. Für die vorliegend unterschiedliche Behandlung der vergleichbaren Mitarbeiter unterschiedlicher Forstämter fehlte es aber an einer sachlichen Begründung, so die Richter.

6. Welche Bindungswirkung entfaltet eine Billigkeitsentscheidung?

Wird eine Billigkeitsmaßnahme im Rahmen der Gewinnfeststellung getroffen, wirkt diese auch für die Ermittlung des Gewerbeertrags als Grundlage für die Festsetzung des Gewerbesteuermessbetrags.

Hintergrund

Die GbR unterhielt einen landwirtschaftlichen Betrieb und vermietete daneben landwirtschaftliche Maschinen. Den Gewinn aus der gesamten Tätigkeit ermittelte die GbR durch Betriebsvermögensvergleich. Dabei sah sie von der Aktivierung der auf den Feldern vorhandenen Pflanzenbestände (Feldinventar) ab.

Das Finanzamt ging davon aus, dass die GbR aus der Maschinenvermietung gewerbliche Einkünfte bezogen hatte. Damit sind auch die landwirtschaftlichen Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu behandeln. Der GbR stand deshalb das Aktivierungswahlrecht für das Feldinventar nicht zu, sondern es musste gewinnwirksam aktiviert werden. Dementsprechend erließ das Finanzamt Gewinnfeststellungsbescheide und erstmalige Gewerbesteuer-Messbescheide. Nachdem sich die Klage gegen die Gewinnfeststellungsbescheide durch stattgebende Änderungsbescheide erledigt hatte, musste der Bundesfinanzhof nur noch über die vom Finanzgericht abgewiesene Klage gegen die Gewerbesteuer-Messbescheide entscheiden.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies den Fall an dieses zurück.

Durch konkludente, selbstständige Billigkeitsentscheidung im Gewinnfeststellungsverfahren wurde der GbR wirksam zugestanden, von der Aktivierung des Feldinventars abzusehen. Diese Billigkeitsmaßnahme, die im Rahmen der Gewinnfeststellung getroffen wurde, entfaltete eine Wirkung auch für die Ermittlung des Gewerbeertrags als Grundlage für die Festsetzung des Gewerbesteuer-Messbetrags.

Die Billigkeitsentscheidung im vorliegenden Fall führt zu einer Verschiebung in eine zurückliegende oder spätere Periode. Die Besteuerungsgrundlagen bleiben daher nicht dauerhaft unberücksichtigt. Die Verschiebung hat nur stundungsähnlichen Charakter. Mit dem Aktivierungswahlrecht für das Feldinventar wird also die Möglichkeit eingeräumt, die Gewinnermittlung insoweit nicht nach dem Betriebsvermögensvergleich, sondern nach der Einnahmen-Überschuss-Rechnung zu ermitteln. Der Totalgewinn wird dadurch nicht beeinflusst. Die Besteuerungsfolgen werden lediglich in einen anderen Besteuerungszeitraum verschoben.

Diese Billigkeitsmaßnahme wirkt auch für den Gewerbeertrag.

7. Sanierungserlass darf nicht auf Altfälle angewendet werden

Der eigentlich von der Finanzverwaltung vorgesehenen Anwendung des Sanierungserlasses auf Altfälle hat der Bundesfinanzhof eine Absage erteilt. Denn dies ist nicht mit dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung vereinbar.

Hintergrund

Die X-GmbH hatte erhebliche Verbindlichkeiten gegenüber ihren Gesellschaftern. 2004 erwarben 2 Mitarbeiter der GmbH sämtliche Geschäftsanteile für 1 EUR. Zuvor hatten die Gesellschafter auf den wesentlichen Teil ihrer Forderungen verzichtet. Im Jahr 2005 wurden weitere Verbindlichkeiten erlassen.

Die GmbH erfasste die Forderungsverzichte als außerordentliche Erträge und beantragte den Erlass der auf den Verzichten beruhenden Körperschaftsteuer aus sachlichen Billigkeitsgründen unter Hinweis auf den Sanierungserlass. Das Finanzamt lehnte dies ab, da es an der Sanierungsabsicht fehlte. Vielmehr waren die Verzichte in erster Linie durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst gewesen.

Der Große Senat hatte in einem Grundsatzverfahren zur Wirkung des Sanierungserlasses entschieden, dass der Sanierungserlass gegen den Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung verstößt. Daraufhin ordnete das Bundesfinanzministerium an, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes in Fällen, in denen der Forderungsverzicht bis zum 8.2.2017 endgültig vollzogen wurde, der Sanierungserlass weiterhin uneingeschränkt anzuwenden ist. Darauf berief sich die GmbH.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof entschied, dass auch das Übergangsschreiben des Bundesfinanzministeriums gegen den Gesetzmäßigkeitsgrundsatz verstößt. Zwar kann die Finanzverwaltung, Übergangs- und Anpassungsregelungen erlassen oder entsprechende Einzelmaßnahmen treffen, um den Steuerpflichtigen im Hinblick auf seine im Vertrauen auf die bisherige Rechtslage getroffenen Dispositionen nicht zu enttäuschen. Das gilt auch dann, wenn sich die bisherige Rechtsprechung verschärft oder eine höchstrichterliche Entscheidung von einer bisher allgemein geübten Verwaltungsauffassung abweicht. Ein derartiges geschütztes Vertrauen bestand jedoch im Fall des Sanierungserlasses nicht.

Denn dessen Gesetzmäßigkeit wurde in der Rechtsprechung der Finanzgerichte und im Schrifttum schon frühzeitig infrage gestellt. Deshalb ist eine Übergangsregelung durch die Verwaltung durch Anordnung der Fortgeltung des Sanierungserlasses für alle Altfälle ausgeschlossen. Denn es trifft nicht zu, dass in jedem der Altfälle das Vertrauen auf die steuerliche Begünstigung des Sanierungsgewinns ursächlich für die jeweiligen Forderungsverzichte der Gläubiger war und dass alle Gläubiger bei Kenntnis des Fehlens einer Steuerbegünstigung von ihren Forderungserlassen abgesehen hätten.

8. Ein Pokerspieler muss für seine Gewinne keine Umsatzsteuer zahlen

Eine Leistung im Rahmen eines Leistungsaustauschs ist umsatzsteuerpflichtig. Eine solche liegt jedoch nicht vor, wenn ein Berufspokerspieler bei einer erfolgreichen Teilnahme am Spiel Preisgelder oder Spielgewinne erhält.

Hintergrund

Der Kläger nahm an Pokerturnieren, Cash-Games und Internet-Pokerveranstaltungen teil. Das Finanzamt ging davon aus, dass der Kläger Unternehmer war und setzte Umsatzsteuer fest. Das Finanzgericht wies die dagegen erhobene Klage ab. Der Kläger war nach Ansicht der Richter mit Einnahmeerzielungsabsicht und daher unternehmerisch tätig gewesen.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof verneint dagegen eine unternehmerische Tätigkeit des Klägers. Denn zwischen der Teilnahme an den Turnieren und den erhaltenen Preisgeldern und Spielgewinnen bestand kein unmittelbarer Zusammenhang.

Ein Umsatz gegen Entgelt setzt vielmehr einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Leistung und einer tatsächlich empfangenen Gegenleistung voraus. Zwischen dem Leistenden und dem Leistungsempfänger muss ein Rechtsverhältnis bestehen, in dessen Rahmen gegenseitige Leistungen ausgetauscht werden. Die empfangene Vergütung bildet den tatsächlichen Gegenwert der Dienstleistung. Die Teilnahme an einem Wettbewerb stellt keine gegen Entgelt erbrachte Dienstleistung dar, wenn für die Teilnahme kein Antrittsgeld und keine andere unmittelbare Vergütung gezahlt werden und nur Teilnehmer mit einer erfolgreichen Platzierung ein Preisgeld erhalten. Die Ungewissheit einer Zahlung hebt den unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Dienstleistung und der Zahlung auf.

Deshalb erbrachte auch der Kläger keine Leistungen gegen Entgelt. Denn das mögliche Entgelt hing von seinem Erfolg bei den Turnieren ab - der jedoch ungewiss war.

9. Ist Fruchtjoghurt noch ein landwirtschaftliches Erzeugnis?

Stellt ein Landwirt Joghurt her und kauft er einen Fruchtanteil zu, gehört dies noch zur landwirtschaftlichen Tätigkeit. Das gilt zumindest bei einem Fruchtanteil von 14 %.

Hintergrund

Die Klägerin betreibt Landwirtschaft mit Milcherzeugung und Milchverarbeitung. Von den jährlich rund 650.000 Litern Milch gingen rund 10.000 Liter in die Joghurt-Produktion. Für die Herstellung von Fruchtjoghurt fügte die Klägerin eingekaufte Fruchtmischungen zu.

Das Finanzamt war der Ansicht, dass der Fruchtjoghurt als Erzeugnis der zweiten Verarbeitungsstufe anzusehen ist. Deshalb lag kein landwirtschaftliches Erzeugnis vor. Dementsprechend unterwarf das Finanzamt diese Umsätze der Regelbesteuerung mit 7 %. Die Klägerin begehrte dagegen die Anwendung der Durchschnittssatzbesteuerung.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Der Verkauf von Joghurt, der aus eigener Hofmilch hergestellt wird, ist als Umsatz zu beurteilen, auf den die Durchschnittssatzbesteuerung angewendet werden kann. Das gilt auch bei einem zugekauften Fruchtanteil von 14 %. Nach Ansicht des Finanzgerichts sind auch Verarbeitungstätigkeiten begünstigt, die ein Landwirt bei im Wesentlichen aus seiner landwirtschaftlichen Produktion stammenden Erzeugnissen mit Mitteln ausübt, die normalerweise in land-, forst- oder fischwirtschaftlichen Betrieben verwendet werden.

Entscheidend ist der Charakter des durch die Verarbeitung entstandenen Produkts. Die Herstellung von Hofmilch durch Erhitzung auf 72° Celsius (Pasteurisierung) hat wohl unstreitig landwirtschaftlichen Charakter. Die Herstellung von Naturjoghurt unterscheidet sich dem Grunde nach davon nicht wesentlich. Durch das bloße Zufügen der Bakterienkulturen und das anschließende Zuwarten bis zur Produktreife verliert das ursprüngliche Erzeugnis nach Ansicht des Finanzgerichts nicht seinen landwirtschaftlichen Charakter.

Die bloße händische Vermischung des Naturjoghurts mit dem zugekauften Fruchtanteil führt zu keiner anderen Beurteilung, zumal der beigefügte Fruchtanteil von 14 % sich noch innerhalb der Nichtbeanstandungsgrenze der Finanzverwaltung bewegt.

10. Vom Mieter verursachte Schäden nach Kauf einer Wohnung: Herstellungskosten oder Sofortabzug?

Werden Schäden erst nach der Anschaffung durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht, können die Kosten für deren Beseitigung sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Es handelt sich dabei nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hintergrund

A erwarb im Jahr 2007 für rund 104.000 EUR eine vermietete Wohnung. Diese befand sich beim Übergang von Nutzen und Lasten in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand. In 2008 kündigte er das Mietverhältnis. Bei Rückgabe der Wohnung stellte sich heraus, dass die Mieterin erst kürzlich erhebliche Schäden verursacht hatte, wie z. B. eingeschlagene Scheiben, Schimmel, zerstörte Bodenfliesen usw. Da die Mieterin nicht zahlungsfähig war, konnte A gegen sie keine Ersatzansprüche durchsetzen.

A machte deshalb im Jahr 2008 rund 17.000 EUR netto für die Beseitigung der Schäden als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt lehnte dies mit der Begründung ab, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelte, da die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten überschritten wurde. Vor dem Finanzgericht hatte die Klage des A Erfolg.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof bestätigte das Urteil des Finanzgerichts und wies die Revision des Finanzamts zurück. Grundsätzlich gilt: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Zu diesen anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen insbesondere sämtliche Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung, aber auch die sog. Schönheitsreparaturen.

Allerdings fallen nach Ansicht der Richter Kosten für anschaffungsnahe, aber unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen nicht unter die Regelung, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist.

11. Kündigung wegen Zahlungsrückstand: Vertraglich vereinbarte Miete ist maßgebend

Das Recht des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs fristlos zu kündigen, entfällt nur durch die vollständige Zahlung der Mietrückstände. Ob der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt, richtet sich immer nach der vereinbarten Miete. Eine berechtigte Minderung bleibt also außer Betracht.

Hintergrund

Die vereinbarte Miete für eine Wohnung betrug einschließlich Betriebskostenvorauszahlung 479,96 EUR. Dieser Betrag war um 5 % auf 455,96 EUR gemindert worden, weil der in der Wohnung befindliche Teppichboden verschlissen war.

Die Mieterin zahlte für Februar 2015 nur 407,96 EUR und für März 2015 402,96 EUR, die am 16.3.2015 dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben wurden. Weitere Zahlungen für Februar und März 2015 leistete die Mieterin nicht. Mit Schreiben vom 16.3.2015 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die fristlose Kündigung wirksam war.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Diese Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall erfüllt. Das Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters entfällt nur, wenn die Mietrückstände vor Wirksamwerden der Kündigung vollständig ausgeglichen werden. Ebenso wird eine zunächst wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur dann durch eine sogenannte Schonfristzahlung unwirksam, wenn sämtliche Rückstände ausgeglichen werden. Für unerheblich werteten die Richter, dass der Vermieterin einen Tag vor Zugang der Kündigung eine Zahlung für März 2015 gutgeschrieben worden war und sich der Mietrückstand auf 101 EUR, also weniger als eine Monatsmiete, reduziert hatte.

12. Vermieter darf erst nach Ablauf einer Zahlungsfrist kündigen

Setzt der Vermieter dem Mieter eine Frist, innerhalb der der Mieter die rückständige Miete zahlen soll, muss er sich daran halten. Er kann den Mietvertrag vor Ablauf der Zahlungsfrist nicht wegen dieser Rückstände kündigen.

Hintergrund

Die Mieter waren mit Mietzahlungen im Rückstand. Mit Schreiben vom 4.11.2016 forderte der Vermieter die Mieter deshalb auf, die rückständigen Beträge bis zum 14.11.2016 zu bezahlen. Mit Hinweis auf die Zahlungsrückstände kündigte der Vermieter jedoch schon am 11.11.2016 das Mietverhältnis.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Mieter und entschied, dass die Kündigung unwirksam war. Denn der Vermieter hatte sie vor Ablauf der in der Mahnung genannten Zahlungsfrist erklärt. In der Aufforderung, die Mietrückstände bis zum 14.11.2016 zu zahlen, lag ein bewusster Verzicht auf das Recht zur Kündigung vor Ablauf der gesetzten Frist. Der mit einer Mahnung verbundene Verzicht auf ein Kündigungsrecht erfasst auch das Recht, eine Kündigung aufgrund des Verhaltens eines Vertragspartners auszusprechen. Der Vermieter darf also für die Kündigung nicht den der Mahnung zugrunde liegenden Sachverhalt heranziehen.

13. Tod eines Gesellschafters: Was ist bei einer Grundbuchberichtigung zu beachten?

Ist eine GbR im Grundbuch eingetragen und verstirbt ein Gesellschafter, ist nicht dessen Erbe, sondern der Rechtsnachfolger zur Grundbuchberichtigung berechtigt. Als Nachweis für diese Berechtigung muss dem Grundbuchamt jedoch der Gesellschaftsvertrag der GbR vorgelegt werden.

Hintergrund

Eine GbR bestand aus 2 Gesellschaftern. Sie war Eigentümerin eines Grundstücks und als solche in das Grundbuch eingetragen. Nachdem einer der Gesellschafter verstorben war, beantragte der verbleibende Gesellschafter als Alleinerbe mit beglaubigter Urkunde die Grundbuchberichtigung. Diese sollte dahingehend erfolgen, dass die GbR durch den Tod des anderen Gesellschafters beendet und das Eigentum am Grundstück auf ihn, den verbleibenden Gesellschafter, übergegangen war. Als Nachweis legte er eine Ausfertigung des Erbscheins vor. Das Grundbuchamt verweigerte die Grundbuchberichtigung, da der Gesellschaftsvertrag der GbR nicht eingereicht worden war.

Entscheidung

Die Beschwerde des Gesellschafters hatte keinen Erfolg. Denn das Oberlandesgericht entschied, dass zwar beim Tod eines GbR-Gesellschafters dessen Rechtsnachfolger in den Gesellschaftsanteil zur Bewilligung der Grundbuchberichtigung berechtigt ist und nicht dessen Erbe. Diese Berechtigung zur Grundbuchberichtigung ist Teil der unmittelbaren Rechtsnachfolge in den GbR-Anteil. Die Vorlage eines Erbscheins genügt deshalb nicht als Nachweis der Bewilligungsberichtigung. Vielmehr ist erforderlich, dass auch der Gesellschaftsvertrag der GbR dem Grundbuchamt vorgelegt wird. Denn erst dadurch ergibt sich, auf wen die Bewilligungsberichtigung des verstorbenen Gesellschafters übergegangen ist. Schließlich kann der Gesellschaftsvertrag den Erben von der Nachfolge in den GbR-Anteil ausschließen.

Ohne Gesellschaftsvertrag kann also bei einer Personengesellschaft die Rechtsnachfolge auf den Todesfall nicht bestimmt werden. Diese geht nicht allein aus dem Erbschein hervor, der nur die erbrechtliche, nicht jedoch die gesellschaftsrechtliche Seite abbildet.

14. Kündigung einzelner Gesellschafter: Formalitäten sind unbedingt einzuhalten

Ohne abweichende Vereinbarung genügt für den Zugang einer Kündigung grundsätzlich die Benachrichtigung eines anderen Gesellschafters. Von dieser Grundregel dürfen die Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag abweichen, sodass die Regelung zulässig ist, dass die Kündigung der Gesellschaft und allen Gesellschaftern zugehen muss.

Hintergrund

Die Parteien betrieben eine Partnerschaftsgesellschaft von Patentanwälten mit 3 Standorten. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, dass eine Kündigung schriftlich gegenüber der Gesellschaft und den anderen Partnern zu erklären ist. Die Beklagten übersandten an 2 der 6 Gesellschafter ein "Anfechtungs- und vorsorgliches Kündigungsschreiben". Dieses war mit dem Angebot eines geänderten Innengesellschaftsvertrags zum Standort M verbunden.

Das Landgericht hielt die Anfechtung für unwirksam, die außerordentliche Kündigung aber für wirksam. Zwar war die Kündigung nicht gegenüber allen Partnern ausgesprochen worden, jedoch hatten alle Partner an diesem Tag von der Kündigungserklärung Kenntnis erlangt.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht hat dagegen die Kündigung für unwirksam erklärt. Zur Begründung führen die Richter aus: Zum einen war die Kündigung nicht an die Gesellschaft, sondern nur an einzelne Gesellschafter gerichtet. Zum anderen gab es eine eindeutige abweichende Regelung im Gesellschaftsvertrag.

Darüber hinaus ging das Gericht davon aus, dass die Erklärung nicht als Kündigung der Gesellschaft auszulegen, sondern nur als Kündigung eines Standorts anzusehen war. Eine Annahme der Kündigung durch die übrigen Gesellschafter war also gar nicht möglich.

15. Wer zu lange wartet, verliert seinen Räumungsanspruch

Wartet ein Vermieter trotz Vollstreckungstitel 13 Jahre lang, bis er eine Zwangsräumung veranlasst und formuliert er dann auch noch das Mahnschreiben falsch, hat er sein Recht auf Räumung der Wohnung verwirkt.

Hintergrund

Die Vermieterin, eine Gemeinde im Landkreis München, hatte eine Wohnung an ein Ehepaar mit 2 Kindern vermietet. Das Mietverhältnis begann Anfang 2000. Wegen Mietrückständen von über 3.000 EUR erwirkte die Vermieterin im Mai 2003 ein Räumungsurteil gegen die Familie. Weil die Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamts zum Wohle der minderjährigen Kinder von der Räumung abgeraten hatte, verzichtete die Vermieterin darauf, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil zu betreiben.

Erst als die Kinder volljährig waren, beauftragte die Vermieterin Ende 2016 einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung der Wohnung. Dagegen setzten sich die Mieter zur Wehr.

Entscheidung

Das Amtsgericht gab den Mietern recht. Die Richter waren der Ansicht, dass die Vermieterin das Recht auf Räumung der Wohnung verwirkt hatte.

Die Gründe, die damals die Vermieterin dazu veranlasst hatten, von Vollstreckungsmaßnahmen abzusehen, lagen schon seit längerer Zeit nicht mehr vor. Trotzdem war die Vermieterin nicht tätig geworden. Stattdessen hatte sie ein Mahnschreiben an die Mieter versandt, in welchem sämtliche Mietrückstände aufgeführt waren. Dadurch aber hatte die Vermieterin zum Ausdruck gebracht, dass eine Vollstreckung aus dem Urteil nicht mehr beabsichtigt war. In den Mahnschreiben war nämlich von rückständiger Miete und nicht etwa von einer rückständigen Nutzungsentschädigung die Rede. Bei einem beendeten Mietverhältnis ist jedoch nur noch eine Nutzungsentschädigung geschuldet. Durch diese Wortwahl hatte die Vermieterin deutlich gemacht, dass sie selbst von einem bestehenden Mietverhältnis ausgeht, sodass die Mieter daher darauf vertrauen durften, dass die Vollstreckung angesichts des erheblichen Zeitablaufs auch tatsächlich nicht mehr betrieben wird.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung

Stephan Gißewski
Steuerberater

Ulmenweg 6-8 - 32760 Detmold
Tel.: 05231 / 933 460
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